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2010年8月

2010年8月28日 (土)

固定資産税(家屋)の評価基準

家を建ててしばらくすると、
家屋の固定資産税算出のために調査員(役所の職員)が来ました。

わが家には、草加市から二人の職員がやってきて、
固定資産税の算出概要と、
訪問調査の目的を簡単に説明しました。

その後、1階・2階・小屋裏を見て回わり、
床暖房の有無の質問と、システムキッチンと洗面台の間口を測り
20分ほどで訪問は終わりました。
そのときの私には、税額算出の根拠を質問するほどの余裕はありませんでした。

いろいろな方の家造りのブログでしばしば書かれているように、
うちはこんなことを聞かれたとか、塗り壁だと税金が高くなる?とか、
本当のところが分からない話でした。

■今日の結論
・「税額算出根拠を、知りたくなったら、役所の担当に聞く。」
・その前に、「別表第8」を見ておく。
 「別表第8」は、
 Googleで、”固定資産評価基準の一部を改正する告示案 パブリックコメント
         を検索すると、

 「固定資産評価基準の一部を改正する告示案に係る意見募集」
  案件番号145207294として、
  ・関連資料
   「固定資産評価基準の一部を改正する告示案(家屋)改正案(1)」PDFがあります。
   専用住宅は(1)です。

   この「別表第8」に、評価対象と評点数、補正項目があります。

・例えば、最初は屋根の評価があります。

 1008280012


    腰折れ1.5 > 切妻1.0 > 片流れ0.8 の補正係数です。

   また、勾配がきつかったり、軒の出が大きいほど、補正係数が大きいです。
   評点が高くなるのは、再建築費用が高いはずだということでしょうか。


  ・何の別表で、なぜ第8なのか?
   地方税法第三百八十八条第一項の規定に基づく
   「固定資産評価基準」の別表で、
     第1章 土地
     第2章 家屋
     第3章 償却資産
   とあり、表の順番から、「木造家屋再建築費評点基準表」が、8番めになっています。




そんなこんなで、
■2010年5月10日に固定資産税(家屋)の納税通知書が届きました。

1006270010

調査で算出した「課税標準額」に、税率を掛け、
固定資産税額・都市計画税額が決まったので、支払って下さいとのことです。

(写真で、口座振替用とあるのは、既に支払っている土地の固定資産税を
 口座引落の手続きにしているためです)

新築の場合、初めの3年間、家屋の固定資産税を1/2にする減額措置があるとはいえ、
土地と家屋の固定資産税は、年10万円を超えていました。

大金を払ってくれという割には、算出根拠の説明が無いので、納得しがたいです。


そこで、日本ブログ村で、どなたか算出根拠となる資料などわかる方がいないか調べました。
すると、「ガンにも負けず高気密・高断熱の家づくり日記」のkokkoさんが、
総務省のパブリックコメントから、「固定資産評価基準」を探し出していました。
それが、今日の結論に書いた、「別表第8」です。


 ・なぜ、システムキッチンや洗面台の間口を測っていたのか?
  「別表第8」では、

  システムキッチンは標準評点が303,590点です。
  補正として、間口寸法が、240cmは標準の1.0(補正無し)
                 これを超え300cmまでを最大1.2倍、
                 240cm未満は180cmまでを下限に0.8倍までです。
          施工程度も3段階で1.5倍、1.0倍、0.5倍とあります。

  洗面化粧台(標準評点59,840)も、間口と施工程度で決まります。


■評価方法をもっと詳しく知りたい
 と思い、kokkoさんのブログにあった
 財団法人地方財務協会 の[出版図書]のページから、

   平成 21基準年度 固定資産評価基準解説(家屋篇)
   <固定資産税務研究会編>

 を買ってしまいました。
  1008280009_2
 

■うちは、「別表第8」に従い、どのように評価されたのだろう?

  役所に、
  「『別表第8』の表の評価項目で、どのように評価されたか教えて欲しい」
  と電話し、後日役所に行き聞きました。
  
  役所の担当に、先日電話の件で教えて欲しいと用事を告げると、
  担当者は、奥の上司と話をし、しばらくして、
  パソコンからプリントした資料↓を基に、丁寧に説明してくれました。
  1006270012

  資料は、家屋の固定資産税を計算するソフトウェアからプリントしたようでした。

  担当の方は、「別表第8は、何処で見られたのですか」と、
  こんな質問をしてくる建て主は、珍しいかのようでした。
  パブリックコメントでしょうか?と聞かれたので、そうです。と答えました。

  担当の方は、「昔は項目ごとに細かく評価していましたが、量や評価の限界があり
  今は、この資料のように算出しています。
  と言ってました。
  手には、上の写真の「平成 21基準年度 固定資産評価基準解説(家屋篇)」
  がありました。



■評価は実際と合っていたか
 間違っている所がありますが、評価の低い方に間違っていました。

 上の写真のようにプリントをもらえましたので、いくつか見てみます。

<内装>
 1008280010_2

 ・別表第8で決められた評価点は、クロス張り < 塗り壁 です。
  だからといって、塗り壁をあきらめる建て主はいないと思います。

  わが家は、クロス6割、塗り壁3割と、意外に塗り壁の割合が高かったです。


 ・ 無垢も合板も「フローリング」でひとくくりです。
   「固定資産評価基準解説(家屋篇)」211ページの床仕上で、
   ”板張りは主として合板や縁甲板が使われるが、これらは全て
   「フローリング」で評点付設する。”とあります。
   木魂の前田さんには不本意かもしれませんが、固定資産上は、
   ”上”でなく”並”の評価でした。


<水回り・換気設備>
 1008280011


 ・洗面化粧台、システムキッチンの間口は、合っていました。

 ・洗面器 が在ったか?
   「固定資産評価基準解説(家屋篇)」239ページには、
  ”洗顔、手洗いに使用する衛生陶器”とあります。
  そうだ!1階トイレの手洗い設備(タンク上の手洗いではない)が在った。と納得です。

 ・換気設備
  これが、現物と異なる評価でした。わざと低めの評価をしているような気さえします。
  依頼先の横田建設さんには不本意かもしれませんが、
  建て主としては税額が小さい方ので、良しとします。

    機能      → 1種なのに3種と評価された
    施工の程度 → 程度が悪い と評価された。

  「固定資産評価基準解説(家屋篇)」249ページから、
  ”換気設備とは、天井裏に設置された全熱交換ユニットによって吸気口、
   排気口を通じて、戸外から給排気し、ダクトを通じて各居室に戸外の
   新鮮な空気を送り、同時に居室内の汚れた空気を排気する機能を持つものである。”
  ”換気設備の標準評点数は、給排気ともに機械的に行う、いわゆる1種換気
   のものを標準的な2階建の住宅に設置した場合を想定”

  以上のように、各評価点を合計し(=再建築費用)
  これに経年係数(うちは0.8でした)などが掛けられ、評価額が決まっていました。


■気づき
 「固定資産評価基準解説(家屋篇)」や「別表第8」を見て

 ・壁付けエアコンは固定資産ではないが、天井や壁に埋め込む形式の冷暖房設備は
  固定資産税対象で評価される。

 ・床暖房は固定資産税対象で評価されるが、暖吉くん(蓄熱式暖房機)は、
  記載がないので、固定資産対象外と思われる。

 ・ドアホン そのものは、経費扱いの電化製品で、固定資産と思えないが、
  家屋と一体の設備と見て固定資産なのでしょうか。

 ・開口部の評価が見あたらない。
  窓や、シャッターの項目がない。
  内装のクロス張りより再建築費用がかかりそうですが。

 ・ホームエレベーターの評点が高い。
  再建築費用が高いからか?二人乗り1台で1,651,000点。

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2010年8月24日 (火)

住まいの解剖図鑑

本物大好きさんのブログで知り、読みました。
1,800円です。
1008230052

家造りを考えている方、まさに設計中の方、私のように住み始めている方
どの方にとっても、設計の「あたりまえ・ふつう」に潜む理由を説明している本書は、
興味深いページがいくつかあるでしょう。
また、設計の学問からの観点で整理された事柄に、なるほど!と思うことがあります。

本書の目的は、
建築系の学生を教えていて、必ず犯す設計上の初歩的過ちを注意する事から始まり、
欲が出て、実務を始めた若い設計士へも、
もっと欲が出て、建て主にもヒントになるようにと書かれたそうです。

「はじめに」で、これから自宅を建てようと考えているあなたへ として
 ・積極的に、設計に参加する必要がある。
 ・問題の原因と結果の予測は設計士と共有すべき。
 ・時間とお金と空間の制限から、何をCUTし、なにをGETするか判断・決断の場面で、
  判断基準のヒントになるような知恵を提供する
とあります。

もう建ててしまった、私が読んで、
  そうそう!これが大事だったよね!
  そうかな?
と言う点を、本の感想として書きます。
★印は、わが家の経験からのコメントです。

■和室 46ページ
和室ぐらい無いと。と考える前に、
和室に何を求めているか、要望の整理を促しています。
 ★建て主さんは、是非、整理すべきだと思いました。
  ・畳に寝っ転がりたい?
  ・客間が必要?
  ・赤ちゃん(パパも)の昼寝?
  ・床の間が欲しい?
  ・畳に布団を敷いて寝たい?

リビング→和室←(廊下)玄関 のダブルアクセスも紹介されています。

■ダイニング 52ページ
ダイニングテーブルは見かけよりずっと大きい。です。
★建て主さんは、平面図にその縮尺(1/100や1/50)に合わせて、
 持ち込むor買いそろえるダイニングテーブルと椅子の形を紙で切って
 置く場所を変えながら、間取りの確認が必要です。
 ※椅子と、椅子の後ろを通るスペースが意外に大きいのです。

■キッチン 56ページ
実は、小学校の家庭課で習っていた、
コンロ・まな板・シンクと、冷蔵庫の位置関係の話題があります。
★建て主さんは、冷蔵庫の位置に配慮が必要です。
 料理する人だけでなく、子どもやビールを飲むお父さんにも使いやすい位置を
 1度は考えた方がよいからです。

■ベッドルーム 68ページ
私は、畳に布団の生活ですが、
夜中にベッドにダイビングしなければならないような置き方はしないよう注意があります。

■トイレ、浴室、洗面室と水廻り 80ページ
これらは、スペースを取ります。
★建て主さんの共通の間取りの悩みと思いますが、
 1階は、これらの水回りとキッチンですぐに埋まってしまいます。
  なにをCUTしGETするかヒントがあります。

■庇 114ページ
小さくても意外と働きます。
★建て主さんは、窓の上のちいさい庇(霧除け)を、
 積極的の取り入れると良いと、私は思いました。
 普通の雨なら窓に雨が当たりにくくなり、掃除も楽です。
 (西日は避けられませんが)

■開口部 122ページ
学問的?に、開口部に4つの目的があることを示し、
窓なら、通行以外の3つの目的の組み合わせで、
FIX・高窓・板戸などの具体的な開口部を分類して見せてくれます。
整理されると、なるほどと思います。

■断熱・通気 128ページ
複雑な断熱事情ときこそ、基本に立ち返るということで、
基本的な事柄(熱の移動、空気を閉じこめて断熱など)の説明があります。
★最近の断熱・気密に詳しい建て主さんには、ちょっと物足りないだろうと思いました。

■風通し 134ページ
当たり前ですが、風は通したいです。
★建て主さんは、できるなら、その敷地に家を建てたたとき
 隣家との関係も考えて、季節・時間でどの方角からの風が通るか
 知っている方がよいと思いました。
 本書では、そこまで書いていません。
わが家は、南北より、東西方向の風向きが多いことに、
住んでから気づきました。
※24時間の機械換気を、”スキマ風を人工的に起こすようなものです”と書いています。
 実際住んでみると、”空気の入れ換えをコントロールして行うこと”ぐらいに書いて欲しいかなと思いました。
 お宅によっては、外がうるさかったり、臭気があったり、粉塵があったり、
 窓を開けた風通しをしたくない場合があります。
 (わが家は化学工場からの臭いが夏の南風に乗ってきて気になります)
 そんなときには、24時間の機械換気を最大限に活用します。
 
■駐車スペース 158ページ
クルマは見かけよりずっと大きい。
★建て主さんは、クルマと、庭や部屋の広さのどちらを優先するか悩むと思います。
 ドアを開けて乗り降りできること、出し入れのしやすさ。
 わが家は、クルマがありません。でも実家から車で来ること、将来のことを考え、
 庭をちょっとあきらめて、当初より広めの駐車スペースをとりました。
 クルマメーカーのホームページを見て、車体の大きさに唖然としたことを思い出しました。

■共有と専有(プライバシー) 174ページ
PUBLIC SemiPUBLIC PRIVATE のゾーンに分けると、
廊下は、PUBLICの玄関と、PRIVATEの個室を直結する機能・性質であること。
いわゆる”リビング階段”は廊下で個室を直結させず、SemiPUBLICのリビングが間にあることに、あらためて、認識させられました。
どちらが良いか?でなく、建て主さんがどちらにするか!だそうです。
★でもリビング階段になるように間取りを考えるのが、とても難しく、
  (階段が建物の壁づたいの中央付近に来て、そのほかのスペースが小間切れになってしまうのです)
  わが家は設計士さんに相談せず、よく考えたらリビング階段の必要もないなと思い、自分で断念したのです。

■基準線と壁厚 194ページ
狭い空間部分ほど、壁が厚く感じます。
壁厚が影響を受けている実例として、畳の大きさが1枚1枚違うことに、なるほどと思いました。
だから、畳屋さんが実測してから作るのか!
★建て主さんは、階段の横幅が思ったより狭くなることを確認した方がよいです。
 (手すり分も取られるし)

ちょっと紹介しすぎかもしれません。でもまだまだ話題があります。

★この本に無く、建て主さんが注意した方がよい点として、
 掃除のしやすさ、あるいはメンテナンスフリーについても、考えておくのがよいと思いました。
 例えば、2階のベランダではないところのFIX窓は外からの掃除が大変です。
 この点、横田建設さんではドレー・キップ(内開き・内倒し)窓を薦められるので、
 2階・小屋裏の窓掃除が楽です。
 でも、わが家では、2階のベランダの無い窓に、雨戸代わりのシャッターをつけたのですが、
 拭き掃除ができないことに、住んでから気づきました。

最後までありがとうございます。

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