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2009年4月 7日 (火)

資産になる家・負債になる家

今日は、字ばっかりなので、人に見てもらうというより、ブログの基本の自分の日記です。

●つい、買って読んでしまいました。

●「スラスラわかる断熱・気密のすべて」がとてもためになった本だったので、

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●その著者が編んだ本「資産になる家・負債になる家」を読みました。2002年に第一版なので、少し古いことを割り引いて読みました。

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●帯にある「自分勝手な家が損する時代」のキャッチコピーは、自分を含め注文住宅を建てている建て主にとって、神経を逆なでする文句です。

●ここでいう”自分勝手”はやめてとは、自分がこの世からいなくなったときや、万一売らなければならなくなったときに、少しでも資産価値のある家にしておこう。という意味合いだと読みました。長持ちして修繕しやすく間取りの変更も比較的容易にでき気持ちよく過ごせる家です。

●「はじめに」に、こう書いてあります。「将来、あなたの家は高く売れるのか?それとも損して売ることになるのか?『そんなこと聞かれても、私はこの家を売りません』という答えが返ってくるに違いありません。(中略)だが、世の中には不思議なことがあります。二千万円で建てた家が十五年後に二千万円で売れ、そのローンは所得控除されるのです。」

●この本で、私が共感したのは、2章の次の箇所です。

・今の住宅ローンは生命保険(団体信用生命保険への加入)を担保にしている命がけの借金であるが、企業が銀行から借りるときはこんな事はないです。

・欧米先進国では命がけローンではなく、モーゲージローンという物件担保ローンを利用している。住宅ローンは建物の価値に応じて貸出金額が算出される制度。建物の借金は建物の価値で補う。

・住宅を建てるのも工場を建てるのも基本的なスタンスは同じで、企業がお金を借りるときと同じコンセプトで貸し出されると考えればよい。

・アメリカでは住宅ローンが払えなければ、住宅の土地・建物を返せば借金がなくなるという制度(ノン・リコースローン)が一般的に利用されています。

●ちょっと長い引用で良くないかもしれませんが、66ページから

■家を資産にする 南雄三

 良い家をつくりましょうといえば、それは自分のためだと考えます。十五年後に高く売れる家にしましょうよといえば、売る気はないといいたがります。家は自分の都合で建てるものと錯覚している日本人の住宅観です。

 そんな日本人に田鎖氏は、家は住む人の気持ちでつくられてきたわけではなく、行政や金融の都合でつくられてきたのだといってのける。騒がしくなってきた中古住宅市場の活性化だって、住む人が儲かるためにやるのではなく、金融の都合でやるものだといいます。

 欧米の住宅ローンは家に価値を見てそれを担保にしますが、その担保が意味を持つためには中古住宅市場の存在が不可欠です。中古になっても価値があるからこそ家に価値が見いだせるのです。日本のように建てたそのときが最大価値だとすれば、年々目減りする価値に値段は付けられません。

 日本の家は十五年でタダになり、土地も値下がりする時代になって、住宅ローンは人の収入を当てにします。年収の五倍の貸し付け限度は大きすぎます。ローン破綻したら、連帯保証人を当てにし(たかお追記→最近は保証会社)、それがダメなら一生涯返済を求め続け、自殺しても返してもらうために生命保険が掛けられます。まさに命がけローンです。年に三千人もの人が住宅ローン自殺に追い込まれています。日本人はなんてお人好しなんだと田鎖氏はいいます。

 それでも住宅ローンは企業債権に比べたらはるかに安全ですから、金融業界はどんどん市場を大きくして欲しいと熱望します。新築がダメなら中古住宅市場が活性化すればよいのです。

 そこで、金融業者にとっても家をつくる人にとっても、共通して利益のあることは、家を資産価値として捉えることです。家が古くなっても価値を維持していれば、ローン破綻しても借金をチャラにすることができて建て主は命がけローンから脱出することができます。金融業者だって生命保険を掛ける必要が無くなります。資産価値のある家には金利を下げてもいい。逆に資産価値のない家には金利を高くしなければなりません。

 自分の都合で家をつくっているつもりですが、いつの間にか命まで預けている。皆の都合で家を考えれば、それは価値を形成して自分の資産になるとともに、有益な社会資産にもなるのです。

●家は幾分公共的なもので資産価値のある家を建て、ライフスタイルの変化に合わせて住み替えをする考え方が語られていますが、頭では分かっても、農耕民族的な私には建てたら絶対人に売らない。一生懸命考えて注文し建ててもらっている家を売るなんて、もったいないと思ってしまいます。でも、金融機関は土地の査定だけでなく、家の価値を判定して欲しいですね。一生懸命考えて住みよい家を建てているのですから。土地家屋調査士って家の資産価値を判定する仕事じゃないんでしょうか。→Wikipediaを見ましたが、不動産の表示登記に関する調査・測量と、登記の手続きを行うだけで、資産価値までは見積もらないようです。中古市場活性化のためには、中古自動車の価値や質草を評価するように、住宅も共通基準に従って資産価値を評価して欲しいですね。そうすれば、安心して中古住宅を買えるというものです。良い家は次々と住み続けられ、資産価値のない家は仕方なく壊され、建て替えられる家は資産価値のあるものにして行くことで、日本の家はストックの時代になって行く。というように読めました。

●最後まで読んで頂きありがとうございました。

●今日帰宅途中に現場を見たら、仮設の水道がようやく設置され(これで工事の方は水に不自由ないですね)、給排水管が工事されていたようです。明日朝写真を撮ります。

●ケンプラッツに、うちの長男が3年後に通う小学校が掲載されていました。立て替え前は小学校だけでしたが、児童クラブ・コミュニティーセンタ・保育園が併設されました。内装に木がふんだんに使われているといいですね。もっと言うと外断熱でLow-E複層ガラスだと省エネルギーになりいいですね。学校や保育園は一般家庭に比べて窓ガラスの割合が多いですから。私の頃の小学校(昭和46~52年頃)は寒く、プレハブ校舎は暑く寒かったです。断熱のだの字もないトタン板とベニヤ合板の建物だったので。子供は風の子で乗り切っていました。

http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/building/news/20090303/530800/

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コメント

丸い型枠、美しいですね。
お仕事もされながら、現場へ顔を出すのは大変でしょうが
基礎は覆われたら2度と見ることが出来ませんし
何となく気になりますよねー。
建前まであと少し、楽しみですね♪

Low-eガラス羨ましいです!
(予算の関係で諦めました)
私の小学校時代は木造校舎でしたが、ガラスが薄いので
やっぱり冬は寒かったですよ~~~。
今の子供は幸せですね。

投稿: akehome | 2009年4月 8日 (水) 07時16分

akehomeさんこんにちは。
ブログの書き方が悪くて済みません。
Low-E複層ガラスだったらいいなという希望でした。
実際は入れないので分かりません。
ただ、遠目に見る限りでは、保育園の方は複層ガラスのような独特のガラスのゆらぎのような見え方でした。
ブログにも書こうと思いますが、せっかく造ってもらった塀のブロックに、さっそく犬のおしっこをさせている中高年男性を帰宅途中に偶然見かけ、あっけにとられて注意できませんでした。新築中なのに許せません。ヽ( )`ε´( )ノ

投稿: たかお | 2009年4月 8日 (水) 21時27分

こんばんは!!!
アメリカのノン・リコースローンの考えからサブプライムにまで発展していったのは、やはりアメリカならではの消費の文化があるからですね。
破産した人専用のクレジットまであるくらいですから。

家の価値も『○マホーム』に象徴されるようなローコスト住宅も弊害があるのかと思います。
30数年後ローンが払い終わる頃には建て替えの時期が来るそうですから
昔ながらの築100年を超えるような重要文化財になるような○○家くらいに手入れも使っている部材もイイものであれば価値は下がらないでしょうが…私のような安月給では手が出ないくらい高いんでしょうね。

そういえば家作りの先輩である父にこんなことを言われました。
『家を建てても家が全てじゃない。もし何らかの出来事があってローンが払えなくなったら、迷わず売れ』と言われました。
ハウスメーカーで長年営業をしていた父の経験ですが、売った方の中で何人かは支払いが出来ずに、大黒柱が自らの命で相殺した例を何件か見て来たそうです。

投稿: ノリスケ | 2009年4月 8日 (水) 23時51分

ノリスケさんこんにちは。
お父様は実際に命がけの現場を見てきたんですね。ずしんときました。初期投資が多くなくともメンテナンスを怠らなければ価値を維持できるような家の開発を望みます。とびきり豪勢な部材を使わなくとも丁寧な施工(もしくは工場での品質管理が徹底した部品製造)で耐久性があるようなもの。でもやはり高くなるんでしょうね。

私は家を手放さなくてすむように、会社がある限りせいぜい定年まで健康に勤められるようにします。

投稿: たかお | 2009年4月10日 (金) 00時13分

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