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2008年7月19日 (土)

土地の購入契約

6月上旬ごろから近所の畑が住居専用の宅地として販売されることが、通勤の道すがら、立て看板で見てちょっと興味を持っていた。が、宅地の造成が進んでいるようには見えないので、立て看板の不動産屋の電話番号をメモして気にはしながら、連絡はしなかった。

妻も気にはしていたようで、自然のたくさん残っている郊外だと通勤が大変だし、かといって他の場所を探そうにもその土地の不動産屋に行ってよい物件があれば教えてくれというのも、知らない土地なので不安は大きい。結局2年半、賃貸マンションに住んでいて妻も2歳になる長男も、近所づきあいや近辺のことを知っている近場が安心だということ、また、2階建ての条件はあるが建築条件が無く建築会社は自分で選べることもあって、まずは、状況を聞くべく不動産屋に電話した。不動産屋は店に来てください説明しますとのことだった。

早速会社を定時近くに出て、不動産屋に状況を聞くと、14区画のうち2区画が空いていて1区画はローンの審査でキャンセルになる可能性があるとのことだった。皆さん立て看板を立ててからすぐに連絡がありよく売れました。とのこと。仕方が無いので2区画の図面をもらい、家に帰ってどちらが良いか考えました。

1つは金額が高く共同のゴミ置き場があり南西角には電柱があるが、南北に縦長の長方形に近い形で、家を建てやすそうであり、南側が分譲地を横切る5m道路なので開けていて良い。もう1区画は5m道路を挟んだ向かい側でちょっと変形した土地で南側は最近分譲された戸建て住宅に隣接している。戸建て住宅の旗ざお地形のさお部分に車が止まっていて家が間近に面してはいない。値段はゴミ置き場の区画よりは安い。

すぐに売れてしまうかもしれないので一晩考えた結論→土地の金額は分譲している14区画の中で一番高いが、南側の視界が開けているのと変形な地形ではないので、電柱とゴミ置き場があるがこちらにした。電柱は自分の敷地内ならば東京電力の費用負担で移動できるとの説明があった。

翌日不動産屋に電話すると、まだ売れていないとのことなので、確保してもらった。(他の客には空きとは説明しない)

これからが大変だった。土地購入に際してチェック・注意すべき点は何か、ネットや本を買って調べた。一番の心配は地盤だった。昔は台風で水浸しになる地域だったらしいし、確保した区画の西側は6m道路を挟んで10m幅くらいの川が流れている。昔から田んぼでなく畑だったと売主のおじいさんおばあさんは言っていたのが救いだが、選んだ区画の後ろが駐車場で、その後ろが4階建ての賃貸マンションであり、マンションを建築する際にボーリング調査をして特に問題が無かったと不動産屋は言っていた。とにかくちらしでわからない点を質問事項にまとめて、再び不動産屋に確認しに行った。

Q.地目が畑・宅地となっているのは

A.宅地は賃貸マンションの元駐車場だったところ。畑はそれ以外。現在4つの番地だが、1つに合筆して14に分筆して番地が決まります。そのときに地目もすべて宅地に変えます。とのこと。(「合筆」「分筆」という言葉を生まれて初めて聞いた)

Q.本下水とは下水に直接放流の意味か?

A.そのとおり。

Q.上水道の水道管の太さは?

A.一般的な20mmです。水道分担金で20万近く払う必要があります。家を売るときは帰ってきます。

Q.防火地域に指定されたりして、防火対策が必要か?

A.それは無いです。

Q.地盤改良が必要か?

A.マンション建設時の調査で特に問題ないようです。(このときボーリング調査結果の資料の提出は求めなかった)

Q.分譲地を間を通る道路と敷地の段差の高さは?

A.20cmです。(ちょっと高いようだが、特に突っ込まなかった)

Q.地番は?(抵当権が設定されていると困るから法務局で調べるために聞いた)

A.チラシに書いてあるこの番号です。お客様が購入予定の土地はこの番号です。今後の段取りですが、7月11日くらいまでには建設会社を決めて概算見積もりをとり金融機関のローンの内々定をもらってください。その上で購入契約に入ります。建設会社は住宅展示場でも回って決めてもよいでしょう。

とのこと。2週間ちょっとでできる気がしなかったが、ネットで検索してみて探す方法もあるし、はい、努力しますと言っておいた。(そんなに軽々しく決まる話じゃないのにと少々怒りを覚えました)

以上のような質問をして、まだ法務局が閉まるまで時間があったので、印紙税500円を払って、私が購入する予定の現在の地番だけの登記事項要約書を入手したが、抵当に入ってはいなかった。(契約時に説明があったのだが、4つの地番のうち私の調べた以外の地番の1つに根抵当権が設定されていた。これはきれいにしないと販売できないのでそうするとのことでした)

さて、家を建ててもらう建設会社です。ここで10年弱前の独身時代に読んだ本 「いい家」が欲しい。 が記憶にあったので、予算が許せば外張り断熱で造るのが条件になりました。ちょっと前に大手住宅メーカーが、うちも外断熱よ!しらなかったの。というようなテレビコマーシャルが流れていたので、そのメーカか、「いい家」が欲しい から工務店を探すことにしました。「いい家」はホームページに「いい家」をつくる会の会員情報があり、私の県で一番近いところに建築会社があるのがわかったので、その会社のホームページをじっくり見ました。大手のメーカより、地元の(といっても電車で1時間弱かかるが)会社の方が融通が聞きそうな感じがしたのと地元で30年近く家造りをしているという点から、まずその建築会社のホームページから問い合わせのメールをしました。

【ご相談】
1)(購入した土地が建築会社から)遠くてだめということは無いでしょうか?
2)概算見積もり
  ローンのため概算見積もりが必要ですが、見積もりに必要なものや事柄(こちらで決めておかねばならない基本要件も含め)とスケジュールを教えてください。

3)新築現場内覧会
 是非、拝見したいです。時間・場所等教えてください。

4)土地購入契約から半年以内に着工が条件です。問題ないでしょうか?

1)は大丈夫、2)土地の図面及び、用途地域の諸条件、建て物のご予算(部屋数及び1.2階の延面積)、借入予定金額、3)は別途案内書を送ります。4)問題ありませんが、平面プランの決定から設計図の作成、確認申請等で3か月ほど要する。平面プランに要する時間が問題になってきます。とのメール回答がきました。

そこで、1週間半の間に間取りを考え、新築現場内覧会で実際の建物をみて、別の日に建築会社を訪ねて概算見積もりをお願いすることにしました。

内覧会は狭小地に3階建ての横幅が少ない家でした。そこで設計(サブ)の方から色々と説明(換気装置・樹脂サッシ・蓄熱暖房機・檜の柱・日常のメンテナンス)を受け、地盤がゆるかったので特殊な杭を打ったことも説明されました。事務の女性の方は、一緒に行った長男の面倒も見てくれ、とにかく丁寧に造っていますと話されました。

心はほとんどこの建設会社に決めていました。家造り用の本2冊とローン方法の本1冊、間取りの本1冊、木造建築のチェックポイントの本1冊を読み、間取り案を毎日、子供が寝静まる10時半過ぎから、EXCELで910mm(尺モジュール)を示す方眼を行・列の高さ・幅でつくり、図の四角などを使って簡単な図面を書いて何度か直してゆきました。

7月8日(火)に建築会社に行きました。購入予定の土地の図面(求積図・給水排水設計図・分譲地の全体図)、用途地域の諸条件(不動産屋のちらし)、建て物の予算(部屋数及び1.2階の延面積)、借入予定金額をメモしていきました。社長さんと挨拶し、早速用意してきた間取り図(西側玄関案と南側玄関案)を見てもらいました。南側玄関案は没になり、西側玄関案をチェックして風呂場の大きさやベランダの設置位置などを修正してもらい、概算見積もりは図面と一緒に速達しますとのことでした。お昼までに多少時間があったので、車で体感ハウスまで乗せてもらいドアを開けて入りました。外は暑いのに家の中は暑くありません。私たちが来る前はドア・窓は閉め切っていたにもかかわらずです。また、小屋裏まで登りましたが、1階より多少熱いと感じますが、蒸し暑いわけではないので、社長さんと長話しました。また、夏の外張り断熱の効果を実感しました。

7月11日(金)に概算見積もりと平面図・立面図が届きました。平面図では打ち合わせの時には話をしていない窓が描かれていたり、小屋裏への階段の位置がずれていたり、玄関近くに蓄熱暖房機の設置場所がかかれていました。階段下の物置の位置が気になりましたので、今度、説明してもらうつもりです。ローンが十分に組めるように見積もり金額は高めに算出するとの話でした。実際、ちょっと高いなと感じました。ローン額を予定より増やさなければならないことを覚悟しました。また、見積もり明細の配分バランスを本に載っている割合と比べてみると、構造体工事費が多く全体の47%、仕上工事費は少なく16%です。基礎は譲れないということと判断しました。

7月12日(土)銀行のローン相談会に行きました。不動産会社と提携している銀行側の担当者と相談しました。・ローンは土地でなく住宅に設定しないと確定申告で住宅控除が受けられない。・ローン審査の有効期間は6ヶ月なので建物竣工し抵当設定した段階でローンした金額が建築会社に払われるので、その日から6ヶ月逆算してローンの審査を申し込んでください。・ローン申し込み時の金利優遇条件と、ローン実行時(支払い時)での金利優遇条件が違う場合、いずれかを選択することができること。(→2009年4月12日追記:金利は申し込み時でなく工務店への支払い実行時に決定し、キャンペーン優遇で下げてもらえる利率部分の条件違う場合に選べるということです)・建築会社には通常3回に分けて支払いを行うため、ローン額が竣工時に全額建築会社に支払われるため、後の2回の金額配分を建築会社と話し合って決めることなど、担当の方が率直に語ってくれたので、色々と有意義な時間でした。民間金融機関(給与支払口座)と、フラット35とを迷いましたが、現時点では、繰上げ返済をネットから行うと手数料が無料等の使い勝手と、15年の元金均等払いでのローンを考えているので、民間金融機関の最初の10年金利優遇が効果的なため、民間金融機関のローンを考えています。

7月18日(金)長男の2歳の誕生日です。会社を休むことにしていたので、この日の午前中に土地購入の契約をしようと、事前に不動産屋に連絡しておきました。平日午前なので他に客は無く、静かに手続きを進められました。最初に本人確認として運転免許証を提示し、重要事項の説明と契約書の説明(いずれも読み上げ)の後、認印し、仲介手数料(土地価額の3%+消費税)に関する契約、手付金100万円の支払いと領収証受領。登記は売主が司法書士を使って行うが、その費用(印紙代を含む)は買主負担であること。その後、不動産屋さんからお隣さんから、敷地境界線には互いに塀を造るのではなく、境界上に1つ造って費用は折半したいとの申し入れがあったことを聞き、後日回答するとしました。その後雑談を多少して(お隣さんの家族構成や分譲地を購入している人の年代など・・・皆さん小さな子供のいる30歳代~40歳です)帰宅しました。

帰宅途中で激しい夕立にあい、雨がやんだころ契約した土地に子供をつれて行き、まだ造成中の土地の写真を撮2008_0718_152024_5m りました。契約したら愛着がわきました。

【読んだ本】

普通は皆さんは雑誌や図書館等で1,2年かけてプランを練ってゆくので、もっとずっと多くの本を参考にするのかもしれませんが、私の場合は時間が限られたのでとりあえず本屋に入ってためになりそうなものを買いました。

1)「いい家」が欲しい。(初版、改定3版)→2008年10月1日に第4版がでています。

初版は7,8年位前の独身のときに読んで、将来お金があれば外張り断熱工法で建てたいと思った本です。今回最新版の3版を買って読みました。

2)さらに「いい家」を求めて

著者は「いい家」造りを実践。すらすら読みやすかった。

3)木造住宅を建てるとき・買うときの<詳細>チェックポイント

木造在来軸組み工法の家を建てるときの基本プランから各工程のチェック事項が詳細に書かれていて、大変参考になった。

4)安らぐ家は「間取り」で決まる

間取りを考えるために買った。プランニングの大事さから120のポイントを指摘している。雪のあまり降らないところでは無関係な指摘があったり、納戸は中で人が動くスペースが必要だ(2畳の納戸なら1畳分しか物が置けない)からやめて通路の壁面に収納を設けようという考えさせる提案があり、この本も読んでよかった。

5)主婦の友 新きほんBOOKS 安心・安全な家づくり

土地選びのチェックポイントから資金計画まで、基本的なところからカラーの写真と図で説明されていてよかった。128ページからの工事の流れと建主のチェック項目も参考になった。

6)予算内で賢く家を建てる157のコツ(初心者は必読!どうする?土地探しから依頼先選びまで)

6ページからの家づくりカレンダーが、全体スケジュールにおける各ポイントでの家づくり上のチェックとお金の支払い時点がわかり、とても良かった。

7)2009年版 トクをする 住宅ローン 資金計画と物件選びがぜんぶわかる本

借入先にはどのようなものがあるか、フラット35にするか銀行にするか迷っていて、ローンの基本を確認したかったので買った本。

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